„Aké sú rozdiely medzi právnou úpravou nájmu bytu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu a podľa Občianskeho zákonníka?“

Napriek tomu, že už 9 rokov máme na Slovensku zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorého podmienky nájmu sú pre majiteľov bytov výhodnejšie, a ktorý im má poskytovať väčšiu právnu ochranu, ešte mnoho z nich prenajíma svoje byty podľa Občianskeho zákonníka.

Uzatvorenie zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je pre majiteľa nehnuteľnosti výhodnejšie, avšak zákon vyžaduje, aby prenajímateľ bol registrovaný na daňovom úrade a mal pridelené DIČ. V prípade, že majiteľ nehnuteľnosti túto podmienku nesplní, na takýto právny vzťah sa aplikujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme bytu.

Nájomnú zmluvu v zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu je možné uzatvoriť najdlhšie na dva roky, pričom ju možno za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát.

Takáto zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si v nej dohodnú okrem povinných náležitostí aj výšku platieb, rozsah a spôsob výpočtu úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Jednou z výhod je aj možnosť dohodnúť sú prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad (napríklad zmena cien dodávaných služieb alebo inflácia). Občiansky zákonník jednostrannú zmenu nájomného realizovanú na základe dohody strán neupravuje.

Zákon o krátkodobom nájme bytu na rozdiel od Občianskeho zákonníka upravuje aj tzv. kauciu. Väčšina majiteľov požaduje pri podpise nájomnej zmluvy zloženie peňažnej zábezpeky, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo z dôvodu spôsobenej škody na byte. Výška takejto zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Ak dôjde k použitiu zábezpeky, nájomca je povinný ju do jedného mesiaca doplniť do jej pôvodnej výšky. Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný nespotrebovanú časť zábezpeky vrátiť, a to do jedného mesiaca od vypratania bytu zo strany nájomcu.

Výhodou nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je pre majiteľa nehnuteľnosti kratšia výpovedná lehota, ktorá začína plynúť deň nasledujúci po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, pričom je možné ju skrátiť až na 15 dní v prípade, že sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte.

Ak je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, výpovedná lehota je až 3 mesiace, pričom začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Ak bola daná výpoveď z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.

Ďalšou výhodou zmluvy uzatvorenej podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je možnosť dohodnúť si v zmluve výpovedné dôvody, čo Občiansky zákonník zmluvným stranám neumožňuje a zmluve je možné vypovedať len z dôvodov uvedených v zákone.

Mnoho prenajímateľov sa bojí prenajímať svoje byty napríklad mamičkám s deťmi alebo sa obávajú toho, že nájomcu v prípade neplatenia nájomného nebudú vedieť z bytu vysťahovať. Preto asi tou najväčšou výhodou zmluvy uzatvorenej podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je skutočnosť, že prenajímateľ nie je povinný zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu a nemusí sa preto obávať, že by ho zo svojho bytu nevedel vysťahovať.

Zákon o krátkodobom nájme bytu síce nevyriešil všetky problémy týkajúce sa procesu prenajímania, no vniesol doň aspoň viac poriadku a ochrany pre obe zmluvné strany.

JUDr. Lenka Zelenáková, Manažér oddelenia realitných služieb