Financovať nehnuteľnosť hypotékou je v súčasnosti stále bežné. Podmienky sú, dá sa povedať, ešte vždy výhodné, hoci úrokové sadzby rastú. V čase rastúcej inflácie je však výhodnejšie požičať si alebo sporiť?  Treba zvážiť, či voľné finančné prostriedky je lepšie investovať a hypotéku si znižovať mimoriadnymi splátkami.

        Hypotéka je záväzok na dlhšie obdobie. Obdobie splácania je však možné skrátiť, a to hneď dvoma spôsobmi. Ako už bolo spomenuté mimoriadnymi splátkami, alebo splatením celého dlhu naraz. Hypotekárny úver je možné predčasne splatiť prakticky kedykoľvek.

V závislosti od termínu a výšky predčasného splatenia je s poplatkom alebo bez poplatku. Bez poplatku je predčasné splatenie hypotéky, ak je realizované v súvislosti s uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby úveru, alebo ak nepresiahne výšku 20 % istiny hypotéky v lehote jedného mesiaca pred dňom výročia uzavretia zmluvy o hypotekárnom úvere.

 Niektoré banky na Slovensku už zareagovali aj na legislatívnu zmenu platnú od 1.9.2023. Bezplatne raz za kalendárny mesiac je možné požiadať o predčasné splatenie úveru na bývanie alebo jeho časti. Veriteľovi sa zakazuje požadovať od spotrebiteľa akýkoľvek poplatok, sankciu alebo náhradu, ak predčasné splatenie úveru na bývanie v jednej alebo vo viacerých splátkach celkovo nepresiahne 30 % istiny tohto úveru na bývanie počas kalendárneho roka.

Mimoriadne splátky majú tiež svoje pravidlá.

 Splátky bez poplatku –  niektoré banky majú podmienku, že mimoriadnu splátku je možné realizovať len k výročiu fixácie. Napr. Slovenská sporiteľňa umožňuje klientom uhradiť raz mesačne cez aplikáciu  najmenej 50 EUR a najviac trojnásobok mesačnej splátky bez poplatku. ČSOB zasa umožňuje raz mesačne uhradiť bez poplatku mimoriadnu splátku vo výške do 1,5 % zo zostatku dlhu.

Dôležité je uvedomiť si, že mimoriadne splátky nie sú pre každého. Hoci mimoriadne splátky môžu pomôcť znížiť celkovú výšku vášho úveru, nie každému sa takéto splácanie oplatí.  Najmä v prípade, ak finančné prostriedky budete potrebovať na platenie bežných výdavkov či na iné splátky. Hypotéku by ste nemali splácať poslednými  peniazmi, ktoré máte k dispozícii. Mala by vám zostať nejaká finančná rezerva.

Ako postupovať, pri predčasnom splatní hypotéky:

• Ak chcete mať predčasné splatenie hypotéky bez poplatkov, naplánujte si termín bezplatného predčasného splatenia na výročie fixácie.
• Požiadajte písomne vašu banku o predčasné splatenie, najlepšie je to riešiť cez svojho finančného poradcu
• Banka vyčísli zostatok a poskytne všetky ďalšie dôležité informácie a podklady k predčasnému splateniu.
• Splatiť hypotéku a počkať si na potvrdenie o zániku pohľadávky. Toto potvrdenie ( tzv. kvitanciu) banky automaticky zasielajú na kataster nehnuteľností. K výmazu záložného práva na Vašu nehnuteľnosť by malo dôjsť do 60 dní. Skontrolovať si to môžete na webovej stránke https://kataster-portal.sk/.
• K termínu predčasného splatenia je potom potrebné sumu zostatku hypotéky, ktorú banka vyčíslila, jednorazovo uhradiť.

Oplatí sa predčasné splatenie Hypotéky?

Predčasné splatenie hypotéky je závislé od výšky požičanej sumy, od úroku za aký máte peniaze požičané a od prípadných poplatkov, ktoré ste nútení pri predčasnom splatení zaplatiť. Pokiaľ je úrok z hypotéky menší ako miera inflácie, budete mať prospech z rozdielu. Vďaka aktuálnym dlhodobým fixáciám na hypotékach s ešte stále relatívne nízkou úrokovou sadzbou si zaručíte istotu vlastného bývania lacnejšie ako nájom. Z dlhodobého hľadiska finančná hotovosť stráca svoju hodnotu, no naopak, nehnuteľnosti zaznamenávajú stabilný nárast ceny. Z ekonomického pohľadu sa predčasné splatenie hypotéky alebo úveru oplatí vtedy, ak peniaze ktorými chcete splatiť svoj dlh nemáte možnosť lepšie zhodnotiť. Inak povedané, ak neviete na peniazoch, ktoré chcete použiť na splatenie dlhu zarobiť viac, t.j. zhodnotiť peniaze výhodnejšie, ako je cena za požičané peniaze.

 Mgr. Martina Bajusová, produktová manažérka pre úvery